从本周开始,上海、广州等地个人购房贷款优惠利率幅度已扩大至8.5折,并有迅速蔓延之势。但记者3月21日从山东省银行机构了解到,眼下山东首套房贷利率的优惠政策似乎“慢了半拍”,工、农、建、交等银行只是回归至基准水平,仅中行一家可对首套房贷利率执行9折优惠。

    济南:仅中行执行折扣

    中行济南分行个贷部相关负责人告诉记者,从本月15日开始,该行根据客户的资信情况,对首套房贷利率已经执行了基准利率9折、9.5折的优惠。今后,针对特别优质的客户,优惠还有进一步下探的空间,最低可打8.5折。

    不过,工行、农行、建行、交行、招商银行、邮储银行、北京银行等银行机构,均称未接到上级行的有关通知,执行的是基准利率,而此前,多数银行执行的都是基准利率上浮5%—10%的政策,仅工行一直没有上浮。建行历下支行房贷中心一位工作人员表示:“基准利率我们才执行了两周而已,之前一直是上浮5%,未来是否还有更大优惠不清楚”。

    与几年前首套房贷利率最低可打7折相比,近两年随着房地产调控的不断深入,市民贷款购房的成本大大增加。不但部分股份制银行停止了房贷业务,大银行也纷纷上调了房贷利率,有些银行甚至还向客户收取贷款服务费,或要求房贷客户购买保险、理财产品等作为贷款的附加条件。“现在申请房贷没有任何额外费用,而且资料齐全的话,最多3天就可以放款,房贷额度也十分充足。”中行济南分行负责人说。

    与国有银行不同,部分股份制银行对房贷业务仍未“松绑”。民生银行济南分行目前仍然不做房贷业务,主要精力放在小企业贷款上。光大银行济南分行个贷业务人员表示,首套房贷利率仍要在基准利率基础上上浮10%。招商银行称最低可执行基准利率,但对资信状况不达标的客户仍需上浮。

    青岛:暂未现利率优惠

    而在山东另一城市青岛,大部分银行对于首套房贷利率执行基准利率,暂时还未出现利率优惠。  

    国有银行方面,目前中国银行山东省分行、农业银行青岛分行、工商银行青岛分行的首套房贷利率均回归到基准利率。建行只对于一些银行综合认定的优质客户,首套房贷款才可能拿到基准利率。建行青岛分行南京路支行信贷部客户经理赵勇告诉记者:“我们执行的是差异化政策,只要申请者条件较好者,如公务员、国企员工等工作特别稳定或高收入群体等,可拿到基准利率。”

    青岛银行、光大银行、深圳发展银行等一些股份制商业银行的首套房贷利率也回归到了基准利率。

    目前在青岛市场上,首套房贷最低执行基准利率的银行已占据了主流。不过,有银行依然执行上浮政策。21日,中信银行青岛分行个贷中心潘经理在接受采访时表示,首套房贷利率仍然执行上浮5%的政策,尚无变动计划。

从各家的银行审批、放贷周期来看,时间也明显缩短,去年三四季度需要等待1—2个月的住房贷款,现在基本在1周内就能审批完成。

    相比去年下半年紧绷的房贷政策,利率回归基准对楼市刚需是个好消息。中国银行青岛分行相关负责人给记者算了这样一笔账:以首套房贷款为例,如客户贷款为50万元,期限为30年,其间合同不变更,按基准利率的1.1倍,即7.76%来计算,则平均月供为3583.79元；而执行基准利率7.05%后,平均月供为3343.32元,每月可减少240.47元,30年下来,累计减少的利息款可高达86569.2元。

    值得注意的是,基准利率目前在青岛只限于首套房,二套房贷“首付6成、利率至少上浮10%”的政策依然坚挺。“目前还没有接到调整首套房利率优惠的通知,仍在执行基准利率。”岛城某商业银行人士称:“但是如果业内都开始这样操作,我们也会跟进的。”采访中,有不少银行个贷经理表示,对银行而言,自去年以来的两次存款准备金率下调,增加了银行的可贷资金,有利于增强其放贷能力,个人住房贷款可能会有所松动。

    首套房贷走向明朗

    实际上,此前首套房贷的政策导向已经明朗。两会期间,央行副行长刘士余称,对居民首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证,鼓励商业银行向首套普通商品住宅贷款客户提供优惠利率。工、农、中、建四大行召开座谈会时也提出,首套房贷款利率要“在基准利率之内”合理定价。

    “去年严格的房贷政策有效地限制了投资、投机性的需求,也不可避免地误伤了刚性购房需求。今年房地产调控的整体力度不会放松,但国家已表态将支持刚性需求,对银行来讲就是要实行差别化信贷政策。”岛城资深理财师马晓昕认为,虽然青岛各家银行未见“松动”,但目前较去年比相对宽松的信贷环境为首套房贷的放松创造了条件。如果接下来存款准备金率继续下调,不排除首套房贷利率打折的可能。同时他也指出,即使出现打折,像前几年“7折利率优惠”的幅度恐难再现。

    岛城房地产业内人士龙江则认为,各大银行的青岛市分行相对总行而言规模小、放贷额度小,在政策变动时,它们会首先考虑优质客户,因此尚不会立刻采取措施行动,普惠性“松绑”利率。客户的资质和贡献度将成为银行在房贷利率优惠时的重要考量标准。

    济南一家股份制银行人士称:“现在中小银行大多已临界央行的存贷比监管“红线”,在信贷额度偏紧的情况下,自然不会在首套房贷利率优惠上“开口子”。但业内人士普遍认为,尽管许多银行还未放开房贷优惠政策,但房贷利率进入下行通道已无争议。

    山东大学经济学院副院长、教授李铁岗接受记者采访时说,首套房贷利率出现“下行”,应该说是利大于弊。一个健康的房地产市场,应是在一定成交量的情况下,价格合理回归。而眼下房地产市场成交萎靡不振,价格也比较僵持,刚性需求积压非常严重,这一政策可在一定程度上刺激停滞的刚需市场。虽说会有推高房价之嫌,但房价的虚高主要是固定投资过大和投机行为造成的,这一政策不会造成房价的持续上扬。