原标题：一套房屋涉多方 法院执行解困局

　　按照房主要求，一次性打款支付三年房租后，却发现时不时有人来要账并干扰正常经营，而联系房主时对方却不知所踪，直到法官找上门后才知房主因欠巨额债务“跑路”，自己承租的这套价值3000多万元的营业房已归银行所有……银川一家餐饮企业的老板马女士遭遇了这样的烦心事。10月28日，记者跟随宁夏银川市中院执行法官前往现场交付执行时获悉其中详情。法官也借马女士的遭遇提醒广大市民，在承租房屋时要对房屋所有权人有所了解，并提前做一些风险化解措施。

　　房主收210万租金后“失踪”

　　2010年，马女士看上了一套位于银川市贺兰县天鹅湖小镇小区内土地使用面积约9000多平方米的营业房，与房主签订了为期18年的租赁合同，后马女士花费1000多万元对营业房进行了装修并经营餐饮。2015年8月12日，房主游某向马女士提出，希望她一次性支付接下来三年的房租，截至2019年3月31日共计210万元，马女士答应了对方的要求，并一次性将210万元付给了对方。

　　不料，从2016年1月起，陆陆续续就有人到餐厅要账，声称游某欠了他们的钱，并以堵车、当着客人面要账等形式干扰餐厅正常经营，使餐厅生意受到很大影响。而马女士在多次联系游某后却发现对方已不知所踪。直到银川市中院执行法官找上门后，她才知道，游某因欠巨额债务“跑路”，其名下这套价值3000多万元的营业房被法院在网络司法平台拍卖、变卖后因无人报名而流拍，已经被法院裁定以物抵债归银行所有。

　　银行胜诉后法院强制交付

　　2016年5月，银行向法院提起诉讼。当年8月，银川市中院作出判决：某汽车销售公司偿还宁夏银行利民支行借款本金3000万元、利息224.7万元(利息暂计算至2016年5月23日)及2016年5月24日至判决确定给付之日止的利息;游某对上述债务承担连带保证责任;保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿;如某汽车销售公司未能按第一项履行还款义务，宁夏银行利民支行可以对游某与朱某共有的天鹅湖小镇湖心岛南楼、北楼、西楼的房屋及德胜工业园区虹桥路西侧(湖心岛)的土地使用权，折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。

　　交付过程遇阻法院现场协调

　　此后，某汽车销售公司、游某、朱某并未履行生效法律文书确定的还款义务，银行向法院申请强制执行。在执行过程中，法院对抵押的房产和土地进行评估、拍卖，后因无人竞买而流拍。2018年7月，宁夏银行申请以物抵债，银川市中院协助宁夏银行办理了房屋产权过户手续。但是在交付过程中，执行法官发现原房屋所有权人游某与房屋承租人马女士在2010年签订了一份长期租赁合同。由于目前房屋空置，承租人马女士尚欠付物业费，物业公司因此出面阻拦申请人宁夏银行实际控制房屋。因房屋交付涉及法律主体较多，法律关系复杂，执行工作陷入僵局。为此，银川市中院执行局决定强制交付。10月28日，三位宁夏人大代表及多家新闻媒体跟随银川中院执行法官前往执行现场，见证执行。

　　在强制执行前，执行人员再次召集关联各方沟通协调，听取意见，做好释法析理工作。明确告知承租人和申请人宁夏银行“买卖不破租赁”，马女士与原房屋所有权人签订的租赁合同对新的房屋所有权人宁夏银行继续有效，但是作为承租人要积极履行缴纳租金的义务，否则作为房屋所有权人的宁夏银行享有合同解除权，并告知马女士物业费系在使用过程中产生，应由房屋实际使用人承担。

　　最后，经过执行法官的多方调解，无论是现任房产所有人，还是案外人马女士和物业公司，都达成了一致并签订相关协议。(记者 王若英 实习生 胡彧)

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