“未来5年集团在中国的投资将由19亿元快速增加至190亿元，我们将加强在华北、东北以及中西部地区的布局，相信这一计划不难实现。”3月20日，嘉民集团（Goodman Group）中国区运营总经理黄炜对记者表示。

嘉民集团是澳大利亚最大的工业地产集团，同时也是全球最大的上市工商业地产基金管理公司之一。在受到金融危机影响暂缓在华投资数年之后，嘉民集团重新在中国产业地产领域活跃起来，并在去年年底宣布了这一“5年10倍”的拓展计划。

嘉民集团仅仅是纷纷重返中国产业地产的外资基金之一，在中国政府针对住宅进行调控、“十二五”建设帷幕拉开以及国内进口消费市场崛起的综合作用下，国内的工业物业租金开始水涨船高，成为了各路资本瞄准的投资新热点。而重新燃起产业地产投资热情的海外基金，其观念思路较过去也呈现出一些新的变化。

群雄蜂起

从2011年开始，嘉民集团就在中国产业地产领域频有作为。其在昆山的首个物流地产项目嘉民陆家物流中心已经在去年7月中旬正式投入运营；随后的11月份，该地区的第二个项目嘉民锦溪物流中心也奠基动工。

嘉民大中华区董事总经理彭菲力表示，其位于北京通州和上海的多个物流地产项目正在兴建当中，未来集团版图还将进一步拓展到成都、廊坊、苏州、武汉、郑州和西安等内陆地区。

一向被业内视为嘉民集团潜在的竞争对手、也是目前中国仓储物流地产份额最大的外资基金美国普洛斯集团也不遑多让，其应对竞争的方式则另辟蹊径。去年8月份，普洛斯斥资5360万美元收购了中国民营物流地产龙头企业海宇培（集团）有限公司。

“这将大大增强普洛斯在长三角仓储物流地产领域的控制力以及中国本土扩张能力，这种外资基金与民营企业的合作可能成为未来一种新的产业地产扩张模式。”分析人士指出。

另一家曾经因国际金融海啸销声匿迹许久的意大利维龙投资公司（Realty Vailog）也重新活跃起来。去年年底，这家意大利最大的工业地产发展商分别在北京通州经济开发区南区和武汉洪山区各投入1亿美元，开发物流配送基地以及总部结算中心。

在国内产业地产方兴未艾之际，一些原来更多关注住宅和商业的外资基金也开始逐渐向这里渗透。今年1月份，全球标杆性的商业地产基金美国铁狮门（Tishman Speyer）与耐克集团签约，将在上海为其打造面积超过5万平方米的耐克大中华总部园区。

铁狮门高级副总裁高世斌指出，铁狮门主要关注的是基金盈利，而房地产开发仅仅是手段和途径，因此需要以不同的资产类别产生协同效应，以优化现金状况。

而一向热衷于上海核心地段商用物业投资的美国凯龙瑞投资公司最近则在考虑转向。“我们逐渐在寻找一些一线城市郊区或者二线城市的投资标的，尤其是软件园类的投资，能够在现有回报率下降的情况下有效提升整体收益。”凯龙瑞总裁郑喜明表示。

思维转变

新一轮热潮也携带着新一轮的思维转变。像嘉民集团这样从2005年就开始进入中国物流地产开发领域的“老手”已经开始意识到，由于国内贸易和消费市场的发展，产业地产出现了一些不同于以往的新趋势。

在黄炜看来，基于中国高端消费的快速增长，中国的物流仓储设施已经不再局限于传统而原始的工业仓库，而开始向更高质量、更安全便捷的高端现代物流仓储设施转变。

“中国的高端现代物流设施仅占全国物流设施的10％，而现代物流中心还不到总量的5％，但是美国几乎100％都是这样的项目，因此中国这一领域还有巨大的发展空间和潜能。”黄炜指出。

“另外，客户群体和需求发生了很大变化，以往可能稳稳地呆在长三角区域里，但由于国内贸易和电子商务的飞跃性发展，很多客户要求建立全国性的网络，我们也要考虑帮助他们建立一些内地城市的零售分销中心。”黄炜对记者表示。

而曾经对外资基金充满盲目热情的中国地方政府在观念上也发生了转变，比起以往一味追求投资带来的GDP增长，一线城市的地方政府现在关注的重点已经转向税收、就业和民生。以上海为代表的东部沿海城市已经展开了工业园区“退二进三”的行动，商务金融等服务产业被提到了更重要的位置上，这也对以仓储物流地产为主的海外工业基金提出了新的挑战。

“仓储物流对于税收和就业的贡献很低，一线城市地方政府不再感兴趣，而内陆的二三线城市仍然更重视投资额巨大的传统制造业，这也是我们不得不更多将目光转向内地的重要诱因。”一位投资工业地产的海外基金负责人对记者表示。

但尴尬的是，由于内陆地区的客户多以高新科技产业为主，对于产业和选址的要求都与东部沿海客户有巨大差异，加上由于仓储物流地产在土地占用和税收贡献方面的不成比例，这只海外基金的内地之旅并不顺利。

这位负责人认为，地方政府不应该仅仅盯着GDP和税收这些具体数字指标，“仓储物流是一个地区经济的后勤力量，是促进经济活跃增长的重要保障，政府应该更多看到这方面的巨大拉动作用，在观念认识上需要进一步提高。”